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독일 부동산 시장 회복세, 집값 두 분기 연속 상승 – 2025년 2분기 동향과 상승 배경
BY gupp2025-08-04 12:03:37
독일 부동산 시장이 최근 몇 년간의 조정기를 지나 회복세를 보이고 있습니다. 팬데믹 이후 급등했던 집값은 2022년부터 유럽중앙은행(ECB)의 금리 인상 여파로 하락세를 탔지만, 최근 들어 안정된 금리와 주택 공급 부족, 여전한 수요가 맞물리며 다시 상승세로 돌아섰습니다. 특히 대도시를 중심으로 집값이 연속 상승세를 보이며 시장이 다시 활기를 띠고 있습니다. 전문가들은 과거와 같은 급등장은 아닐지라도 향후 수년간 꾸준한 회복세가 이어질 것으로 내다보고 있습니다.
2025년 2분기, 전국 평균 0.8% 상승
독일 부동산 플랫폼 immowelt가 발표한 2025년 2분기 Preiskompass 보고서에 따르면, 기존 주택의 평균 가격은 4월과 6월 사이 전국적으로 0.8% 상승했습니다. 이는 1분기 상승폭(+1.2%)보다는 둔화한 수치지만, 두 분기 연속 상승세가 이어졌다는 점에서 시장 안정의 신호로 해석되고 있습니다.
소폭 상승에도 불구하고 현재의 가격 수준은 2022년 6월의 최고치 대비 평균 6.7% 낮습니다. immowelt의 대표 로베르트 바그너(Robert Wagner) 박사는 “현재 시장은 구매자에게 유리한 협상 환경이 조성되어 있다”며 “매도자들도 예전보다 유연해졌다”고 평가했습니다.
전국 대도시 중 12곳서 주택 가격 상승
인구 50만 이상의 대도시 15곳 중 12곳에서 개인소유주택(75㎡, 방 3개, 1층, 1990년대 건축) 가격이 올랐으며, 상승폭은 도시별로 다르게 나타났습니다.
이들 도시는 상승폭이 가장 컸지만, 비교적 저렴한 가격대 덕분에 여전히 매수자들에게 매력적인 지역으로 꼽힙니다. 반면, 부동산 가격이 높은 도시에서는 상승폭이 다소 제한적이었습니다.
하지만 모든 도시에서 집값이 상승한 것은 아닙니다. 뒤스부르크(-3,9%), 도르트문트(-1,0%), 슈투트가르트(-0,6%) 등 일부 도시에서는 소폭 하락세가 나타났으며, 이는 시장이 아직 전반적으로 완전히 안정된 것은 아님을 보여줍니다.
단독주택은 상승폭은 제한적
단독주택(대지 600㎡, 방 5개, 1945년~1970년 건축)의 가격은 개인소유주택에 비해 다소 둔화된 상승세를 보였습니다. 15개 도시 중 7곳에서만 상승세가 나타났습니다.
일부 도시는 하락세로 전환했습니다.
이는 단독주택 시장이 아파트보다 더 보수적으로 반응하고 있다는 신호로 해석됩니다. 독일 주요 도시 15곳에 대한 immowelt의 자세한 분석은 링크에서 확인할 수 있습니다.
대출 수요 증가
2025년 들어 주택담보대출 금리는 3.5~3.6% 수준으로 다소 높은 상태를 유지하고 있음에도 대출 수요는 오히려 증가하고 있습니다. 많은 구매자들이 높은 금리에 적응했거나 자본 여력이 있는 경우가 늘고 있으며, 실제 거래 가격은 제시 가격보다 낮은 경우가 많아 실수요자 입장에선 여전히 진입 가능한 시장이라는 분석입니다.
왜 가격이 오르기 시작했나?
이처럼 부동산 가격 상승의 주된 원인은 심각한 주택 공급 부족에 있습니다. 이에 정부는 건설 터보(Bauturbo) 프로그램 등을 통해 인허가 절차를 간소화하고 주택 공급을 확대하려 하고 있으나 독일 협동조합은행협회(BVR)은 2025년에는 전체 수요의 64%만 충족될 것이며, 2026년에는 58%로 더 낮아질 것이라고 경고합니다. 또한, 임대료 상승 역시 자가 주택 수요를 촉진하는 요인으로 작용하고 있으며, 무엇보다 2024년 중반부터 유럽중앙은행이 금리를 인하하면서 주택담보대출 금리가 2년 만에 최저치를 기록해 수요 회복을 가속화했습니다.
전망은? 완만한 상승 지속
독일의 주택 가격은 2010년 이후 33% 이상 상승했으며, 이는 소득 증가 속도를 훨씬 앞지릅니다. 앞으로도 BVR은 2025년 +3.2%, 2026년 +3.1%의 상승률을 예상하고 있습니다. 이런 상승세는 당분간 계속될 것으로 보이며, 임대료 규제나 정부 보조책이 상승 속도를 늦출 수는 있어도 공급 부족이라는 근본 문제는 여전히 해결되지 않은 상태입니다. 그러나 아직 구매 여력이 있는 이들에게는 지금도 유리한 시점이며, 앞으로도 부동산 자산의 가치는 꾸준히 상승할 가능성이 높다는 전망이 지배적입니다.
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