독일 부동산 시장에서 이제 에너지 효율은 부수적인 요소가 아니라 가격을 좌우하는 핵심 기준으로 자리 잡고 있습니다. 난방비와 전기료 같은 운영 비용 부담이 커지고, 향후 단열과 설비 개선 공사에 들어갈 비용까지 함께 따져보는 수요자가 늘면서 에너지 성능이 좋은 집은 더 비싸게 거래되고, 반대로 효율이 낮은 집은 눈에 띄는 가격 할인 압박을 받고 있습니다. 문제는 독일에서 현재 매물로 나온 기존 주택 상당수가 여전히 개보수가 시급한 상태라는 점입니다.

 

 

 

ⓒ Elena Shishkina / shutterstock

 

 

 

 

효율 등급에 따른 가격 격차

 

독일 부동산 포털 immowelt가 2025년 자사 사이트에 등록된 독일 주택 매물을 분석한 결과, 에너지 효율 등급은 매매 희망 가격에 직접적인 영향을 주는 것으로 나타났습니다.

 

 

• 가장 좋은 에너지 효율 등급인 A+를 받은 주택은 독일 평균적으로 중간 수준인 D등급 주택보다 약 20% 더 비싸게 시장에 나와 있었습니다.
• 단독주택 역시 비슷한 흐름을 보였습니다. A+ 등급 단독주택은 D등급 주택보다 평균 15% 높은 가격에 매물로 등록됐습니다.

 

 

반면 효율이 낮은 주택은 가격이 확실히 깎였습니다. 가장 낮은 등급인 H등급 주택은 D등급 주택보다 약 17% 저렴하게 제시됐고, 개인소유주택도 H등급이면 D등급보다 약 9% 낮은 가격에 나왔습니다.

 

 

 

 

에너지 효율 등급별 가격 영향

 

에너지 효율 등급	주택 가격 변화	단독주택 가격 변화
A+	+15%	+20%
A	+7%	+15%
B	+4%	+8%
C	+1%	+1%
D	기준	기준
E	-4%	-1%
F	-7%	-2%
G	-10%	-6%
H	-17%	-9%

 

 

특히 최고 등급(A+)과 최저 등급(H)을 비교하면 가격 차이는 더욱 커집니다. 주택은 32%, 아파트는 29%까지 차이가 났습니다. immowelt는 이 분석에서 위치, 면적, 내부 인테리어 같은 다른 요소는 최대한 배제하고, 같은 조건의 매물끼리 비교해 순수하게 에너지 효율이 가격에 얼마나 영향을 주는지를 따로 계산했다고 설명했습니다.

 

 

출처: immowelt

 

 

 

 

구매 기준 변화, 유지비와 리모델링 비용 반영

 

이 같은 현상은 실제 구매자들의 계산 방식이 바뀐 결과로 해석됩니다. 예전에는 집을 살 때 입지나 면적, 건물 연식이 가장 중요한 판단 기준이었다면, 지금은 여기에 난방비 부담과 향후 보수 비용이 강하게 결합되고 있습니다. immowelt 측은 구매자들이 과거보다 훨씬 더 적극적으로 잠재적 리모델링 비용을 따지고 있다고 설명했습니다. 에너지 효율이 높은 집은 당장 초기 매입 가격이 높더라도 이후 유지비와 개보수 리스크가 적기 때문에 더 높은 값을 받을 수 있는 반면, 에너지 효율이 떨어지는 집은 결국 낮은 진입 가격으로만 구매자를 끌어들일 수 있다는 것입니다.

 

 

 

 

단독주택의 더 큰 가격 리스크

 

특히 단독주택은 일반 주택보다 에너지 효율이 나쁠 때 가격 할인 폭이 더 크게 나타났습니다. 이는 구조적으로 이해할 수 있습니다. 단독주택은 외벽, 지붕, 창호, 난방설비 등을 모두 개별 소유자가 책임져야 하기 때문에 에너지 성능이 낮다는 것은 곧 향후 공사 부담이 상당히 크다는 의미이기 때문입니다. 반면 아파트는 건물 외피나 공용 설비 개선을 입주자 공동체가 함께 부담하는 경우가 많아, 개별 구매자가 느끼는 부담이 단독주택만큼 직접적이지 않습니다. 그래서 낮은 에너지 효율이 가격에 미치는 악영향도 주택 쪽에서 더 크게 드러난 것으로 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

출처: Immowelt

 

 

 

 

 

금리·에너지 위기와 가격 양극화

 

에너지 효율이 가격에 미치는 영향은 최근 몇 년 간의 시장 흐름에서도 분명하게 확인됩니다. 2022년 이후 금리 인상과 에너지 위기가 겹치면서 독일 부동산 시장 전체가 흔들렸지만, 에너지 효율이 높은 매물은 비교적 빠르게 회복한 반면, 효율이 낮은 매물은 더 큰 압박을 받았습니다. 높은 대출 금리로 인해 구매자들의 자금 조달 부담이 커진 데다 난방비 급등과 향후 더 엄격한 에너지 기준 도입 가능성이 겹치면서 비효율적인 건물은 더 큰 가격 인하를 감수해야 했던 것입니다.

 

 

물론 이런 집들은 여전히 시장 진입을 원하는 일부 구매자들에게는 기회가 될 수 있습니다. 초기 매입 가격이 낮기 때문에 일단 집을 산 뒤 필요한 개보수를 나중에 단계적으로 진행하는 방식이 가능하기 때문입니다. 그러나 그만큼 총투자비를 꼼꼼하게 계산해야 한다는 뜻이기도 합니다.

 

 

 

 

개보수 필요한 기존 주택 비중

 

문제는 독일 기존 주택 시장 전체를 놓고 보면, 이런 개보수 필요성이 결코 일부에 그치지 않는다는 데 있습니다. immowelt가 2025년 매물의 에너지 효율 등급을 분석한 또 다른 조사에 따르면, 독일에서 매물로 나온 기존 주거용 부동산 가운데 36%가 최하위권인 F~H 등급에 속했습니다. 다시 말해, 매매 시장에 나온 주택 3채 중 1채 이상은 상당한 수준의 에너지 개보수가 필요한 상태라는 뜻입니다. 특히 단독주택은 상황이 훨씬 심각했습니다. 기존 단독주택 가운데 52%가 F등급 이하였던 반면, 개인소유주택은 그 비중이 13%에 그쳤습니다.

 

 

 

 

• 작성: 이용주 / 포스트방크 피난츠 베라터
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