최근 몇 년간 하락세를 보이던 독일 부동산 시장이 다시 상승세로 돌아섰습니다. 금리 환경에 대한 적응과 공급 부족이 맞물리면서 특히 중소도시와 대도시를 중심으로 가격 반등이 나타나고 있습니다.

 

 

 

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폭 상승

 

2026 포스트방크 주거 아틀라스(Postbank Wohnatlas 2026)에 따르면, 2025년 독일 기존 아파트 가격은 물가를 반영한 실질 기준으로 평균 0.6% 상승했습니다. 2024년에는 전년 대비 2.8% 낮았고, 2023년에는 무려 10.1%나 낮았던 최근 3년간 하락세 이후 처음 나타난 반등입니다. 전문가들은 이를 부동산 시장의 추세 전환으로 평가하고 있습니다.

 

 

 

중소·대도시 중심 상승

 

가격 상승은 특히 중소도시와 대도시에서 두드러졌습니다.

 

• 중소도시(10만 명 이하): +1.2%
• 대도시(10만 명 이상): +0.8%
• 농촌 지역: +0.5%
• 독일 7개 대도시: +0.2%

 

전문가들은 잠재 구매자들이 새로운 금리 환경에 적응했고, 동시에 건설 감소에 따른 공급 부족이 맞물리며 주택 가격이 다시 상승하고 있다고 분석했습니다.

 

 

 

지역별 격차

 

특정 지역에서는 매우 큰 상승폭이 나타났습니다. 주요 도시들 중에서는 포츠담의 주택 가격은 평균 14.3% 상승하여 제곱미터당 5,897유로에 달했습니다. 중소도시 중에서는 라인란트팔츠 주에 위치한 피르마젠스(Pirmasens)의 주택 가격이 11.4% 상승했습니다. 그러나 제곱미터당 평균 1,482유로로 여전히 저렴한 수준입니다. 반면, 일부 대도시는 하락세를 보였습니다. 베를린과 슈투트가르트에서는 전년 대비 실질 가격이 각각 -1.24%, -1.37% 하락했습니다.

 

 

 

독일 7대 도시 가격

 

독일 주요 7대 도시는 여전히 높은 가격 수준을 유지했습니다. 가격과 변동률은 다음과 같습니다.

 

 

도시	㎡당 가격(유로)	가격 변동률(실질)
함부르크	6,394	+1.05%
뮌헨	9,070	+1.00%
뒤셀도르프	5,164	+0.93%
쾰른	5,029	+0.82%
프랑크푸르트	6,293	-0.04%
베를린	5,796	-1.24%
슈투트가르트	4,737	-1.37%

 

 

특히 뮌헨과 함부르크는 상승세를 유지하며 고가 시장을 이어갔습니다.

 

 

출처: Postbank

 

 

 

방주별 흐름도 엇갈려

 

주 단위로도 큰 차이가 나타났습니다.

 

 

상승 지역

• 작센: +5.2%
• 라인란트팔츠: +3.0%
• 브레멘: +2.9%
• 브란덴부르크: +2.4%

 

 

하락 지역

 

• 튀링겐: -5.2%
• 작센안할트, 베를린, 바덴뷔르템베르크, 슐레스비히홀슈타인도 평균 실질 가격 하락

 

 

 

휴양지 시장은 하락세 지속

 

알프스 및 북·발트해 휴양지에서는 매매 가격이 높은 수준을 유지했지만, 가격 하락세가 이어졌습니다. 평균적으로 실질 가격은 -1.1% 하락했으며, 가르미슈파르텐키르헨은 -3.1%, 질트를 포함한 인기 휴양 섬이 있는 노르트프리슬란트는 -7.4%, 니더작센주의 아우리히는 -8.6% 하락했습니다.

 

 

 

독일에서 가장 비싼 지역 TOP 10

 

2025년 기준 가장 비싼 지역은 다음과 같습니다.

 

 

순위	지역	㎡당 가격(유로)	변동률
1	뮌헨	9.070	+1,0%
2	노르트프리슬란트(Nordfriesland)	7.886	-7,4%
3	미스바흐(Miesbach)	7.689	-3,9%
4	뮌헨 인근	6.865	+0,1%
5	슈타른베르크(Starnberg)	6.681	-1,4%
6	함부르크	6.394	+1,0%
7	프랑크푸르트	6.293	-0,04%
8	가르미슈(Garmisch-Partenkirchen)	6.073	-3,1%
9	포츠담	5.897	+14,3%
10	아우리히(Aurich)	5.818	-8,6%

 

 

 

가장 저렴한 지역

 

중부 및 동부 지역에서는 여전히 매우 저렴한 주택을 찾을 수 있습니다. 가장 저렴한 지역은 작센주의 포크틀란트(Vogtlandkreis)로 제곱미터당 약 900유로에 불과했습니다. 튀링겐주의 그라이츠(Greiz) 역시 약 944유로로 저렴한 가격대를 유지했습니다.