독일에서 주택 구매에 필요한 자금 조달 비용이 다시 커지고 있습니다. 10년 만기 주택담보대출 금리가 4%를 넘어선 가운데, 신규 구매자뿐만 아니라 기존 대출의 고정금리 기간이 끝나가는 주택 소유자도 영향을 받고 있습니다. 특히 은행들이 대출 심사를 강화하면서 원하는 금액을 빌리는 것 자체가 어려워질 수 있다는 분석도 나옵니다.

 

 

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10년 만기 주택대출 금리 4,2% 육박

 

독일 주택담보대출 중개업체 Interhyp의 발표에 따르면 현재 독일의 10년 만기 주택담보대출 금리는 약 4,2%에 이릅니다. 독일 주택담보대출·금융 중개업체 Dr. Klein이 제시한 실효 연이율 역시 현재 4.1%입니다. 1년 전 Dr. Klein의 같은 금리는 3,4%였습니다. 불과 12개월 사이 약 0,7%포인트 오른 것입니다. 금리 상승은 실제 월 상환액에도 상당한 영향을 줍니다. 독일 금융정보·소비자 재테크 매체 Finanztip이 30만 유로 규모의 주택대출을 기준으로 계산한 결과, 최근 금리 상승으로 월 부담액이 약 250유로 늘어나는 것으로 나타났습니다. 이에 따라 주택 구매자들도 원하는 집의 가격뿐 아니라 장기간 감당할 수 있는 월 상환액을 더욱 꼼꼼하게 따지는 상황입니다.

 

 

 

이란 전쟁에 에너지 가격 상승, 주택대출 금리에도 영향

 

구텐탁하우스를 운영하는 피난츠베리타 이용주 실장에 의하면, 주택대출 금리를 결정하는 주요 요인 가운데 하나는 자본시장의 장기금리입니다. 최근 장기 채권 수익률이 크게 상승하면서 은행의 자금 조달 비용도 높아졌고, 이것이 주택대출 금리 상승으로 이어지고 있습니다. 특히 독일 10년 만기 국채 수익률은 9월 중순 한때 약 17년 만에 가장 높은 수준까지 상승했습니다. 이란 전쟁에 따른 높은 에너지 가격도 금융시장의 장기적인 인플레이션 우려를 키웠습니다.

 

 

 

 

주택대출 수요 3년 만에 가장 크게 감소

 

높아진 금리에 주택 구매자들도 이미 신중해지고 있습니다. 독일 연방은행(Bundesbank)에 따르면 올해 2분기 주택대출 수요는 최근 3년 사이 가장 큰 폭으로 감소했습니다. 동시에 은행들은 대출 심사 기준도 강화하고 있습니다. 대출 기준을 강화한 은행의 순비율은 전 분기 4%에서 7%로 높아졌습니다. 은행들은 높은 신용위험과 자금 조달 비용 상승, 낮아진 위험 감수 수준 등을 이유로 들었습니다. 결국 주택 구매자 입장에서는 대출 금리만 높아진 것이 아니라 원하는 규모의 대출을 승인받는 것 자체도 이전보다 어려워질 수 있습니다.

 

 

 

에너지효율 낮은 집은 대출도 불리

 

주택의 에너지효율도 대출 심사에서 더욱 중요해지고 있습니다. 연방은행에 따르면 은행들은 에너지효율이 낮은 부동산에 대한 대출 기준을 추가로 강화했습니다. 반대로 현재 또는 앞으로 높은 에너지효율을 갖출 것으로 예상되는 건물에는 기후 관련 요인이 대출 기준을 소폭 완화하는 방향으로 작용했습니다. 피난츠베라터 이용주 실장에 따르면, 에너지효율이 낮을수록 부동산 가치도 낮아지며 은행 역시 이를 평가에 반영한다고 설명했습니다. 이에 따라 리모델링이 잘 된 주택과 비교하면 은행이 제공하는 대출금액도 줄어들거나, 이자율에 영향을 미칠 수 있습니다.

 

 

 

기존 집주인도 영향, 대출 연장 금리 상승

 

이번 금리 상승은 새로 집을 사려는 사람에게만 해당되는 문제가 아닙니다. 기존 주택대출의 고정금리 기간이 끝나 새로운 대출 조건을 정해야 하는 주택 소유자의 후속대출(Anschlussfinanzierung) 비용도 높아지고 있습니다. 다만 기존 대출자는 그동안 원금을 상환해 처음 대출을 받았을 때보다 남은 원금이 줄어든 경우가 많습니다. 따라서 금리가 크게 올랐더라도 실제 월 부담액 증가폭은 단순히 과거와 현재의 금리 차이만 비교했을 때보다 작을 수 있습니다.

 

 

‘포워드 대출’로 미래 금리 미리 확정할 수도

 

고정금리 기간 종료를 앞둔 주택 소유자는 ‘포워드 대출(금리 선확정 후속대출, Forward-Darlehen)’을 통해 후속대출 금리를 미리 확정할 수 있습니다. 실제 대출은 나중에 시작하지만 계약 시점에 금리와 조건을 정하며, 은행은 이를 보장하는 대신 일정한 가산금리를 붙입니다. 이후 시장금리가 오르면 유리하지만 반대로 금리가 내려가도 이미 체결한 계약을 따라야 합니다. 현재는 국제 정세와 인플레이션, 채권금리 변화에 따라 향후 주택대출 금리 방향을 예측하기 어려운 상황입니다.

 

 

 

 

금리가 내려갈 때까지 기다리는 것이 정답일까?

 

 

주택 구매를 고민하는 사람들에게 가장 어려운 질문은 결국 ‘지금 사야 할까, 금리가 내려갈 때까지 기다려야 할까’입니다. 현재 주택담보대출 금리가 부담스럽다면 조금 더 기다렸다가 금리가 낮아진 뒤 집을 사는 것이 유리해 보일 수 있습니다. 하지만 실제로는 금리만 놓고 판단하기 어렵습니다.

 

예를 들어 현재 40만 유로인 주택을 연 4.1% 수준의 금리 때문에 구입하지 않고 2년을 기다린다고 가정해 보겠습니다. 2년 뒤 금리가 3.5%까지 내려간다면 금융비용은 줄어들 수 있습니다. 그러나 금리가 낮아지면 주택 구매자의 자금 조달 여력이 개선되고 수요가 다시 증가하면서 주택가격 역시 상승 압력을 받을 가능성이 있습니다. 만약 같은 집의 가격이 그 사이 45만 유로로 오른다면, 낮아진 금리의 이점 중 상당 부분이 높아진 매매가격으로 상쇄될 수 있습니다.

 

여기에 기다리는 2년 동안 계속 지불해야 하는 월세도 고려해야 합니다. 결국 주택 구매를 미루는 것은 단순히 ‘금리가 내려갈 때까지 기다리는 것’이 아니라 향후 주택가격 변동과 그 기간 동안의 임대료까지 함께 부담하는 선택입니다. 물론 실제 집값과 금리가 어떻게 움직일지는 누구도 확정할 수 없기 때문에, 단순히 금리 하락만을 기대하며 구매 시점을 결정하는 것은 신중할 필요가 있습니다.

 

따라서 현재 소득과 자기자본으로 충분히 감당할 수 있는 주택을 찾았다면, 금리만 보고 기다리기보다는 현재 시장에서 매도자와 적극적으로 가격을 협상하는 것도 하나의 방법입니다. 특히 매수자가 많지 않은 시장에서는 적은 금리 차이보다 매매가격을 수만 유로 낮추는 것이 전체 금융비용 측면에서 더 큰 효과를 가져올 수도 있습니다.

 

반대로 아직 주택을 구입할 준비가 되지 않았거나 몇 년 뒤 구입을 계획하고 있다면, Bauspar (바우슈파 저축)을 통해 미리 자금을 모으면서 향후 사용할 대출금리를 확보하는 방법도 검토할 수 있습니다. 현재 금리가 높은 시기에 당장 주택을 구입하기 어렵더라도 향후 필요한 자기자본을 준비하면서 금리 변동 위험을 일정 부분 줄이는 방식입니다.

 

결국 중요한 것은 ‘금리가 내려갈 때까지 기다릴 것인가’ 하나만을 보는 것이 아니라, 현재 매매가격, 협상 가능한 가격, 월세, 자기자본, 대출금리와 향후 금리 위험을 함께 계산하는 것입니다. 구매 능력이 충분하다면 적극적인 가격 협상을 통해 지금 구매하는 방법을 검토하고, 아직 구매 시점이 아니라면 Bausparen 등을 통해 향후 주택 구매를 준비하는 것이 현실적인 대안이 될 수 있습니다.